Перейти к содержанию
АХТУБИНСК городской форум
Авторизация  
adm

"Непосредственное управление" что это?

Рекомендуемые сообщения

Аналитическая записка эксперта из Астрахани.

Наш дом (№ 5 на Площади Вокзальной) перешёл на непосредственное управление одним из первых в г.Астрахани. В июне – июле 2005 г. инициативная группа при поддержке депутата Госдумы РФ Шеина Олега Васильевича провела несколько собраний и встреч с жильцами дома и начала подготовку к общему собранию. В сентябре и декабре 2005 года были проведены два общих собрания собственников квартир дома, последнее из которых путём заочного голосования завершило процесс организации непосредственного управления нашим домом.

В протоколе этого собрания были зафиксированы следующие принципиальные решения:

1) выбор способа непосредственного управления многоквартирным домом;

2) выбор Фроловой Л.М. уполномоченным представителем собственников квартир;

3) формирование общественного органа – Домового комитета (избрание Председателя и членов Домового комитета);

4) рассмотрение проекта договора на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома с МУП г. Астрахани УК «Лотос». Этот договор был окончательно согласован с УК «Лотос» и подписан уполномоченным представителем собственников квартир 10 января 2006 года.

Прошедшие два с половиной года, в основном, подтвердили работоспособность формы непосредственного управления многоквартирным домом. С другой стороны, явно обозначились проблемы непосредственного управления, преодоление которых затруднено из-за несовершенства нормативной базы жилищного комплекса.

Некоторые из этих проблем рассмотрены ниже исходя из нашего опыта.

Организация работы Домового комитета

Структура, права и обязанности органа общественного управления многоквартирным домом (типа «Домового комитета», «Общественного совета» и т.п.) в нормативной базе ЖКХ не определены. Наш Домовой комитет (ДК) состоит из Председателя (он же – Уполномоченный собственниками представитель, упомянутый в ст. 164 Жилищного комплекса) и 4-х членов – по одному представителю от каждого подъезда.

Именно председатель ДК вступает в деловые отношения с внешними организациями и подписывает соответствующие документы (договоры, акты выполненных работ и т.п.). Члены ДК выступают в роли «старших подъезда» в отношениях с председателем ДК (отстаивают интересы жильцов соответствующего подъезда) и помогают председателю в решении конкретных задач (участвуют в согласовании договоров с исполнителями работ, Актов выполненных работ и т.д.).

Серьёзные затруднения в работе Домового комитета возникают, во-первых, из-за отсутствия у него статуса юридического лица, а во-вторых, из-за нерешённости вопроса материального поощрения Председателя и членов ДК.

Оба эти вопроса могут быть решены при создании Товарищества собственников жилья (ТСЖ), но в ТСЖ возникают другие проблемы (коллективная ответственность за оплату коммунальных услуг и др.), из-за чего собственники квартир нашего дома отказались от этого варианта управления домом.

Содержание договора на комплексное обслуживание дома

Наш Домовой комитет от имени собственников квартир заключил с УК «Лотос» договор на содержание и ремонт дома (точнее «общего имущества жилого дома»). Оплата коммунальных услуг, предоставляемых жильцам дома соответствующими организациями (поставщиками), в соответствии со ст. 164 Жилищного кодекса РФ, производится каждым жильцом самостоятельно и настоящим договором не регламентируется .

При разработке «Договора» мы постарались (опираясь на правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда) максимально конкретно определить перечень, содержание и периодичность выполнения работ, возлагаемых на «Исполнителя». В этом перечне работы разделены на 3 группы (раздела):

работы по текущей эксплуатации дома и придомовой территории (выполняемые ежемесячно, в течение всего срока действия договора);

ремонтно-профилактические работы по подготовке здания к эксплуатации в зимний и летний периоды;

разовые работы, выполняемые по мере необходимости и с учётом наличия финансирования.

Соответственно и утверждённая собранием величина тарифа за оказание жилищных услуг (6,27 руб/кв. м), и калькуляция работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома содержит эти 3 составляющие, что позволяет Домовому комитету контролировать обоснованность списания затрат «Исполнителя» за месяц, квартал и год.

Естественно, что наивысшим приоритетом при списании финансовых и материальных средств пользуются работы 1-й группы, а работы 3-й группы финансируются по остаточному принципу.

Финансирование работ по содержанию и текущему ремонту дома

Единственным источником средств для оплаты работ по настоящему договору являются платежи жильцов дома за оказанные им жилищные услуги. С учётом действующей системы денежной компенсации жилищных льгот, все собственники квартир должны ежемесячно вносить плату за эти услуги, исходя из принятого тарифа и общей площади квартиры.

При общей площади квартир дома 3156,1 кв. м, максимальная сумма поступлений от жильцов может составлять до 19,8 тыс рублей в месяц или около 240 тыс руб за год .

В соответствии с согласованной «Заказчиком» и «Исполнителем» калькуляцией, среднегодовые расходы «Исполнителя» в 2006 – 2008 г.г. составляют:

а) на текущую эксплуатацию здания и придомовой территории – 90 – 95 тыс рублей;

б) на ремонтно – профилактические (сезонные) работы – 25 – 30 тыс рублей.

Таким образом, при условии 100% оплаты жилищных услуг, ежегодные расходы на выполнение разовых ремонтных работ могут достигать 115 – 120 тыс рублей.

Задача Домового комитета состоит, в частности, в том, чтобы совместно с «Исполнителем» определять первоочередные задачи ремонтных работ и контролировать эффективность использования располагаемых финансовых средств. С этой задачей Домовой комитет, в основном справляется, что подтверждается перечнем выполненных ремонтных работ (установка металлических дверей, ремонт и окраска подъездов и др.).

Однако, из-за постоянного роста задолженности по оплате жилищных услуг (с 14 тыс рублей в начале 2006 года до 60 тыс рублей на 1 июля 2008 года) располагаемые финансовые ресурсы существенно ограничиваются, и перечень проводимых за год ремонтных работ с каждым годом сокращается.

Задолженность отдельных жильцов уже превысила размер годового платежа, но ни Домовой комитет, ни Исполнитель работ по Договору пока не нашли действенных способов взыскания задолженности.

О финансировании работ по капитальному ремонту дома

Наш дом введен в эксплуатацию в 1962 году, и за весь период эксплуатации капитальный ремонт дома в полном объёме не проводился (проводились только работы по замене отдельных элементов системы водоснабжения и канализации, а также по частичному ремонту кровли).

На выполнение в полном объёме работ по капитальному ремонту нашего дома (включая все системы жизнеобеспечения, кровлю, фасад и балконы) требуется несколько миллнонов рублей. Ясно, что без государственной поддержки выполнить такой объём работ невозможно.

Принимая решение о переходе на непосредственное управление, мы надеялись на то, что государство «вернёт свои долги перед ЖКХ» и наш дом рано или поздно будет капитально отремонтирован за счёт бюджетных средств.

К сожалению, наши надежды не оправдались, и наш дом (как и другие дома с непосредственным управлением) исключён из списка домов города, включённых в программу финансирования капитального ремонта.

В этих условиях нам остаётся только две возможности:

1) искать спонсоров для финансирования работ по капитальному ремонту дома или его отдельных систем;

2) организовывать отдельные работы капитального характера за счёт средств, накапливаемых из ежемесячных платежей за жилищные услуги.

Так, летом текущего года силами подрядной организации был выполнен капитальный ремонт кровли нашего дома. Общая стоимость работ составила 210 тыс рублей, и эти работы в полном объёме оплатил наш спонсор – депутат Госдумы РФ Олег Васильевич Шеин. Теперь жильцы 5-го этажа могут не опасаться протечек крыши. Но осталась вторая беда – на 4-й и 5-й этажи практически не поступает вода.

После длительных переговоров ДК с УК «Лотос» и с «Водоканалом», удалось заменить трубу на вводе в домовую систему. Ситуация несколько улучшилась, но до полного решения проблемы водоснабжения ещё далеко: как минимум, необходимо заменить стояки и подводящие к ним трубы, и эти работы, видимо, будут финансироваться за счёт платежей за жилищные услуги.

Заключение

Наш опыт внедрения и использования формы непосредственного управления многоквартирным домом свидетельствует о том, что многие вопросы функционирования этой структуры (её статус, права и обязанности членов органа общественного управления, формы материального поощрения и др.) нуждаются в обсуждении и в нормативном закреплении.

Наиболее проблемным является вопрос о финансирования капитального ремонта дома, находящегося в непосредственном управлении. В этой связи целесообразно рассмотреть возможность перехода в товарищество собственников жилья при условии, что на муниципальном уровне будет принят нормативный документ, гарантирующий возможность членам ТСЖ самостоятельно оплачивать коммунальные услуги соответствующим поставщикам этих услуг.

С другой стороны, и в рамках непосредственного управления многие работы (в частности, поэтапная замена труб отопления и водоснабжения) могут выполняться за счёт накопления средств, поступающих в виде оплаты жилищных услуг. Однако, серьёзным препятствием в реализации такого механизма финансирования ремонтных работ являются возрастающая задолженность жильцов по оплате жилищных услуг и отсутствие действенных механизмов «борьбы с должниками».

Автор – Шац Илья Владимирович, член Домового комитета дома на Пл. Вокзальная, 5А Адрес: Пл. Вокзальная, 5А, кв.52

Тел. 25-17-08, 89275707600

E-mail: Пожалуйста войдите или зарегистрируйтесь чтобы увидеть ссылку.

Взято с сайта: Пожалуйста войдите или зарегистрируйтесь чтобы увидеть ссылку. На этом же сайте можно посмотреть публикации и отзывы о непосредственной форме управления многоквартирным жилым домом.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Сейчас у "Непосредственного управления" появляется хороший шанс. Астраханские власти планируют выйти в Госдуму с законодательной инициативой - изменить федеральный закон, который ограничивает права "Непосредственного управления". Главное чтобы работы проводили профессионалы, которые доказали, что могут справлять с поставленными задачами. Полная версия здесь: Пожалуйста войдите или зарегистрируйтесь чтобы увидеть ссылку. .

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
Сейчас у "Непосредственного управления" появляется хороший шанс. Астраханские власти планируют выйти в Госдуму с законодательной инициативой - изменить федеральный закон, который ограничивает права "Непосредственного управления". Главное чтобы работы проводили профессионалы, которые доказали, что могут справлять с поставленными задачами. Полная версия здесь: Пожалуйста войдите или зарегистрируйтесь чтобы увидеть ссылку. .

Э-э-э, нашли "свежак", блин. Этот законопроект "пылится" в думских шкафах уже лет пять, не меньше.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Для публикации сообщений создайте учётную запись или авторизуйтесь

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать учетную запись

Зарегистрируйте новую учётную запись в нашем сообществе. Это очень просто!

Регистрация нового пользователя

Войти

Уже есть аккаунт? Войти в систему.

Войти
Авторизация  

×